O máis importante para os compradores de vivendas, os préstamos Jumbo permiten a compra de vivendas máis caras.
Non se preocupe polos mercados hipotecarios, pero se está a mercar unha casa de alto prezo e non fai un pagamento considerable, un préstamo jumbo pode ser a mellor opción. Incluso pode obter unha taxa de interese mellor cun préstamo non conforme.
Hipoteca tamaño xigante
Os préstamos Jumbo obtén o nome dos grandes saldos de préstamos dispoñibles. Os préstamos conformes, que son o maior segmento de préstamos en Estados Unidos, son préstamos que cumpren as pautas establecidas por GSE. Os importes do préstamo para 2017 están cubertos por 424.100 dólares na maioría das partes do país e teñen regras adicionais sobre a cualificación do mutuários. Nalgunhas áreas de alto custo, os límites do préstamo son moito máis altos para contabilizar os mercados locais de vivenda. Por exemplo, no condado de Los Angeles, o límite de 2017 é de $ 636,150.
Se queres pedir máis do límite do préstamo na túa área, necesitarás empregar un préstamo jumbo ou outro método creativo para garantir o financiamento.
Prestamistas Jumbo
Os bancos e outros investidores privados emiten préstamos Jumbo.
Eses acredores non teñen a intención de vender os préstamos a GSEs, polo que os acredores poden deseñar os seus propios criterios de aprobación. Cada valor ten obxectivos e preocupacións únicos, polo que cada programa de préstamo Jumbo é diferente. Isto significa que é esencial facer compras entre varios acredores, xa que os criterios de prezos e aprobación poden variar moito.
Atopa un valor que axusta a túa situación financeira e a propiedade que compras. Por exemplo, algúns acredores fan que sexa máis fácil ou máis difícil obter préstamos para segundas residencias e que os diferentes acredores teñen diferentes requisitos de pagamento.
Cualificación para hipotecas Jumbo
Do mesmo xeito que con calquera préstamo, necesitarás cumprir os criterios de aprobación e os préstamos xigantes son máis difíciles que os préstamos convencionais para cualificar. Os montantes dos préstamos son máis elevados, polo que os acredores son máis selectivos debido ao maior risco de emitir jumbos.
Historial de crédito: precisarás un bo crédito para obter aprobación por un préstamo Jumbo. A puntuación de FICO superior a 700 é un mínimo para a maioría dos compradores, pero outros factores poderían xustificar unha puntuación lixeiramente inferior.
Pagamento abaixo: as hipotecas Jumbo normalmente requiren pagamentos inferiores ao 20 por cento ou máis. No entanto, algúns prestamistas jumbo convencionais traballarán con pagamentos abaixo ao redor dun 10 por cento e outros anunciarán programas con requisitos aínda máis baixos. Para cualificar un préstamo jumbo cun pequeno pago inicial, necesitará un bo crédito, ingresos fortes ou activos de reserva significativos. Coa maioría dos acredores, os requisitos de pagamento aumentan a medida que aumenta o tamaño do préstamo.
Rendementos e activos: para estes grandes préstamos, os acredores requiren documentación para probar que ten ingresos e activos suficientes para pagar o inmoble que está a mercar.
A renda consistente é mellor. Os traballadores autónomos necesitan documentos fiscais e información adicional sobre as súas empresas e os asalariados necesitan formularios W2. Os acredores tamén desexan ver os activos de reserva dispoñibles para cubrir os pagamentos durante seis a 12 meses.
Débeda a renda: unha débeda baixa relación de rendemento é sempre útil cando se aplica a préstamos. Os acredores adoitan empregar o 43% como obxectivo, pero ese número non está establecido en pedra. Especialmente se ten activos significativos dispoñibles, os acredores poderían considerar eses activos (ou as ganancias destes activos) como parte do cálculo da renda.
Os préstamos Jumbo non están deseñados para axudar aos prestatarios a "estirar" e comprar máis casas do que poden pagar. En vez diso, son para mutuários financeiramente seguros a compra de vivendas que son máis caras que a media.
O que paga
Taxas de interese: Historicamente, os préstamos Jumbo presentaron taxas de interese máis altas que os préstamos conformes.
O risco é maior cando os tamaños de préstamos aumentan. Ademais, a aprobación de mutuários únicos que non se encaixan en categorías ordenadas é intensiva para o traballo. Non obstante, desde a crise das hipotecas , os acredores privados descubriron que os mutuários en realidade poden ser mutuários de menor risco e poden ser clientes rendibles en diversas formas. Como resultado, as taxas de hipotecas Jumbo poden ser inferiores ás taxas de préstamos conformes. Aínda así, con saldos de préstamos xigantes, pode facilmente pagar máis custos de interese que alguén con un préstamo menor a un ritmo superior.
Os préstamos Jumbo están dispoñibles con taxas fixas ou variables .
Custos de peche: os préstamos Jumbo presentan custos de peche , como calquera outro préstamo de vivenda. As taxas de avaliación en particular poden ser máis elevadas debido a propiedades especializadas ou compras de alto dólar. Nalgúns casos, necesitarás dúas valoracións para a aprobación do préstamo Jumbo.
Seguro hipotecario: o seguro hipotecario protexe aos acredores cando os prestatarios non teñen un préstamo. Os préstamos de conformidade e os programas gobernamentais normalmente requiren que os mutuários compren este seguro ao facer un pequeno pago inicial porque a capacidade de recuperar fondos na execución hipotecaria é cuestionable. Pero os préstamos Jumbo son diferentes. Se necesita ou non terá que pagar o seguro hipotecario privado (PMI) nun préstamo non conforme atinxe ao valor, algúns permiten que menos de 20 por cento caia sen PMI.
Alternativas aos préstamos Jumbo
Os préstamos Jumbo non son a única avenida para mercar casas de luxo ou propiedades en mercados inmobiliarios quentes. Se non está ansioso por pedir prestado moito, ou se está a ter problemas para ser aprobado por un préstamo Jumbo, é posible que se trate dunha visión diferente.
Préstamos en branco: En lugar dun gran préstamo, pode empregar unha combinación de préstamos menores. Estas estratexias fixeron unha remontada desde a crise das hipotecas. Non obstante, a diferenza dos préstamos porcentais anteriores a 2008, agora terás que probar que tes a capacidade de reembolsar cada préstamo.
- Préstamo 80/20: cun préstamo 80/20 por encargo, recibirás unha hipoteca "primeira" por 80 por cento do prezo de compra da propiedade. Porque ten un préstamo de 80 por cento a relación valor (LTV) , evita pagar PMI. A segunda hipoteca cubrirá o 20 por cento restante do prezo de compra.
- 10 de outubro: cun enfoque 80/10/10, obtén tamén un primeiro préstamo nun 80 por cento de LTV. Non obstante, tamén farás un pago inicial do 10 por cento, deixando só o 10 por cento para pedir unha segunda hipoteca.
Os préstamos Piggyback resuelven o problema de pagar PMI, pero aínda estás a prestar grandes cantidades de diñeiro. Para obter aprobación, necesitas puntuacións de crédito elevadas, pero podes cualificar con puntuacións FICO nos 600 altos. As taxas de interese das hipotecas segundo adoitan ser superiores ás taxas das primeiras hipotecas, polo que os custos dos seus préstamos poden ser maiores con esta estratexia. Compare os custos con outras opcións mediante unha calculadora de préstamo ou unha táboa de amortización .
Teña en conta que algúns arranxos piggyback usan préstamos en globo . Por exemplo, pode ter que pagar un ou dous préstamos ou refinanciar dentro de 15 anos.
Verifique os límites: antes de resignarse a usar unha hipoteca xigante, verifique que de feito necesite un. Os préstamos Jumbo non son necesariamente malos, pode chegar a mellorar a taxa de interese. Pero os préstamos conformes ou os programas gobernamentais poden ser un axuste mellor para vostede. Se estás nunha zona de alto custo, moitas veces pode prestar moito máis que o límite "estándar". Algunhas persoas usan o término "jumbo" para referirse a préstamos conformes nas áreas de alto custo, así que solicite aclaracións ao falar das súas opcións.
Menor pago inicial: Unha maneira sinxela de evitar o uso dunha hipoteca xigante é facer un maior pago inicial. Só ten que atopar o suficiente para levar o seu importe do préstamo por debaixo do seu límite de préstamo de conformidade local. Deste xeito, terás máis opcións dispoñibles e pagarás menos intereses cun saldo menor de préstamos. Aumentar unha cantidade significativa de efectivo é máis fácil dicir que facer, especialmente a medida que as cantidades de dólar medran. Pero se ten fondos dispoñibles, pode ser unha opción atractiva.