Que é Fannie Mae? (FNMA)

Os dous xeitos críticos Fannie Mae axúdalle

Fannie Mae é a Federal National Mortgage Association. É unha antiga empresa patrocinada polo goberno que está baixo a conservaduría da Axencia Federal de Finanzas de Vivenda. O Departamento do Tesouro dos Estados Unidos ten todas as súas existencias preferentes máis importantes. Isto significa que todos os beneficios de FNMA van ao Tesouro dos Estados Unidos. Os investimentos aínda poden comprar stock común e stock preferido menor. A conservadora non lles permite pagar dividendos.

Os accionistas esperan que un día o goberno termine a conservadora. Isto é pouco probable.

Que fai

Fannie Mae compra hipotecas de bancos, corredores de hipotecas e cooperativas de crédito. Isto dá aos bancos diñeiro para facer máis préstamos. Tamén transfire o risco de inadimplência do banco a Fannie Mae.

Fannie entón empaqueta tipos similares de préstamos en títulos respaldados por hipotecas . Vende os títulos aos investidores. Estes inclúen fondos de hedge, fondos de pensións, outros bancos e incluso investimentos individuais.

Fannie Mae segue a ter as hipotecas subxacentes. Paga aos investimentos a súa porción pro-valorada do pagamento de hipoteca de cada mes. Isto inclúe tanto o principal como o interese. O Banco da Reserva Federal de Nova York realiza o pago mediante transferencia bancaria.

Fannie Mae garante o pago . Pero os investimentos soportan tres riscos.

1. O propietario podería anticipar a hipoteca. Isto significa que o investidor recibe menos do que pensaba originalmente.

1. Se caen os tipos de interese, os propietarios van refinanciar. Nese caso, pagarán a hipoteca. A caída dos tipos de interese baixará o valor do MBS.
2. O mutuários pode estar por defecto. Non obstante, Fannie Mae garante o pago, polo que o investidor non ten ese risco. Por outra banda, se moitos mutuários son inadimplentes, podería supoñer a habilidade de Fannie Mae para facer pagos oportunos.

Fannie Mae tamén ofrece financiamento para o desenvolvemento de aluguer de vivendas a prezos accesibles.

Unha determinada porcentaxe das hipotecas de Fannie Mae debe servir a familias de baixa e moderada renda.

Historia

FNMA creouse en 1938 para establecer un mercado hipotecario secundario para préstamos asegurados pola Administración Federal de Vivenda. En 1968, Fannie Mae converteuse nunha empresa propietaria de accionistas que podería comprar calquera hipoteca, non só aqueles asegurados polo goberno. Ata se incluía na Bolsa de Nova York .

A crise hipotecaria subprime abalou a capacidade de FNMA de garantir todos eses préstamos malos. Tras moitos rescates e intentos de manter o solvente FNMA, o goberno federal nacionalizou a empresa. Fannie Mae e Freddie Mac foron derrubados pola crise das hipotecas subprime .

O 8 de xullo de 2010, Fannie Mae anunciou que as súas accións preferentes e comúns intercambiarían o taboleiro de anuncios OTC, no canto da Bolsa de Nova York e a Bolsa de Chicago.

Como afecta a economía de Estados Unidos

Antes da crise, Fannie Mae estimulou o mercado inmobiliario, que representou o 10% da economía . Isto xerou riqueza para os propietarios que poderían pagar casas de maior prezo. Fannie Mae tamén permitiu que as familias de ingresos baixas e moderadas obteñan un coxín financeiro por baixo deles e un nivel de vida máis elevado, baixo a forma de propiedade doméstica.

Fannie Mae estaba involucrado na crise, pero non o causou. O MBS foi reembalado polos bancos como obrigas hipotecarias colateralizadas . Estes tomaron MBS e cortáronos en tramos . Por exemplo, puxeron todos os pagamentos de baixo interese nun só tramo. Os investimentos que querían menos risco compraron aqueles. Outros compraron pagos de alto interese.

Estes CMOs estaban garantidos por swaps de crédito por defecto . Cando os prezos das vivendas comezaron a diminuír en 2006, ninguén sabía o que valían as CMO. AIG non puido pagar todos os CDS que emitiu. Moitas persoas pensaron que Fannie e Freddie causaron a crise das hipotecas subprime . Pero, de feito, foron estes derivados.

Desde a crise, Fannie Mae mantivo o apoio da vivenda na industria da vivenda. A partir de 2010, a vivenda só representaba o 2% da economía. Fannie Mae e outra empresa ex gobernada, Freddie Mac , agora avalan o 90 por cento de todas as hipotecas.

Noutras palabras, os bancos (que anteriormente prestaban a case todos os que tiñan un pulso) agora non prestan a ninguén sen unha garantía do goberno.

Como che afecta

Fannie Mae axúdalle de dous xeitos:

1. Se es propietario de casa, entón Fannie Mae axuda a manter os custos das hipotecas baixos facendo máis accesible o financiamento das hipotecas.
2. Se cualifica como unha familia de ingresos baixa ou moderada, como un profesor, policía, bombeiro ou traballador da saúde, Fannie Mae proporcionaralle unha hipoteca que de ningún xeito podería pagar.

Fannie Mae's Future

Os accionistas da FNMA solicitaron á Casa Branca que Fannie e Freddie volvésen a ser privados. Decataron que os dous son un bo investimento empresarial. Os futuros accionistas poderían facer un bo retorno do investimento se os dous eran privados.

Hai moitos no Congreso aos que desexa disolver Fannie e Freddie. Ven como innecesaria intervención gobernamental no mercado inmobiliario. (Fonte: "Status Quo para Fannie, Freddie", The Wall Street Journal , 20 de outubro de 2015.)