Criterios para seleccionar o mellor axente de listas
- O prezo máis alto da lista para a túa casa
- A comisión máis baixa
A primeira vista, un vendedor podería dicir: "¿Que son as noces?" Porque os vendedores queren o prezo máis alto posible e pagar a mínima comisión. Pero estes dous criterios teñen moi pouco que ver coa contratación dun axente competente e, en moitos casos, son completamente irrelevantes.
Vexamos por que.
O prezo máis recente da lista suxerida
Os axentes non che poden dicir o que venderá a túa casa. Esa é unha falacia. Un axente de publicidade pode amosarche vendas similares, vendas pendentes e vendas activas. Pero vostede elixe o prezo de venda e un comprador dirá se o prezo é correcto . Un axente pode suxerir o prezo da lista que atraerá un comprador. Cando vai desde alí xeralmente queda ao comprador.
- Para obter a ficha , algúns axentes distorsionan a verdade.
Xa que os axentes non poden garantir o seu prezo de venda, o axente de publicidade que suxire o prezo máis elevado podería moi ben ser falso. Pregunta ao axente que te mostre números que soportan ese prezo de lista suxerido. Se o axente non ten estatísticas ou as vendas de vivendas están localizadas nun barrio diferente, podería ser unha bandeira vermella.
- Busca un axente de publicidade que che dá un alcance.
Hai moitas veces, pero non sempre, un rango de prezos. Podería ser máis alá de 10.000 dólares no baixo ou superior, ou a propagación podería ser maior. Moitos factores determinan o alcance, entre os que se atopan a localización, a temperatura do mercado e as melloras na casa.
- O prezo é unha arte.
O mellor momento para unha oferta está dentro dos primeiros 30 días no mercado. Vintos días é ideal. Se a casa ten un prezo correcto, recibirá unha oferta. Se ten un prezo moi alto , pode que non teñas ningunha presentación; os compradores afastarán a túa casa e acabarán por reducir o prezo , deixando aos compradores preguntándose o que está mal coa túa casa.
¿Debería escoller un axente baseado na Comisión?
Os axentes inmobiliarios non son iguais; cada un é único. Lembre que preto do 10% dos axentes fan aproximadamente o 90% do negocio. Cada un ten as súas propias técnicas de comercialización e orzamento publicitario. Ao escoller un axente cun orzamento de publicidade grande e dólares da empresa para combinalo, pode obter maior exposición ao maior número de compradores, o que é ideal. Alcanzar un maior número de compradores é igual a mellores posibilidades dunha boa oferta.
- Por que un axente de bo grado traballará por menos de competidores?
Sempre hai un motivo polo cal un corredor ou axente inmobiliario descontará unha taxa inmobiliaria . Ás veces, é a única forma en que o axente sinala que é posible competir nun negocio altamente competitivo porque o axente non pode diferenciarse da competición sobre o servizo, o coñecemento ou as habilidades de negociación.
Se o único beneficio que un axente trae a unha mesa é unha tarifa barata, pregúntese por que. ¿O axente está desesperado para o negocio ou non está cualificado? Queres traballar cun axente desesperado?
Ás veces , os axentes de servizo completo negociarán unha comisión menor en circunstancias especiais como:
- Está a mercar unha casa e vender unha casa ao mesmo tempo , dando as dúas transaccións a un axente. Non dou descuentos como iso *, pero algúns axentes farán.
- Está disposto a facer todos os traballos legais, publicidade, comercialización e pagar os gastos relacionados coa venda.
- Promesas referir máis empresas ao axente, o que resultaría en múltiples transaccións.
- Estás a vender máis dunha casa.
- Non tes o capital suficiente para pagar unha comisión completa.
- O axente acepta vostede como un caso pro bono.
- O axente perderá a listaxe a non ser que coincida coa tarifa dun competidor.
- O axente quere que a sinalización (exposición ao tráfico) exceda unha comisión completa.
Se está entrevistando axentes que ofrecen servizos similares e non poden decidir entre eles, piden ver un historial do prezo da lista orixinal e os números de venda finais de cada axente. As probabilidades son o axente de menor taxa mostrará máis reducións de prezos e un DOM máis longo. A diferenza entre un axente que cobra 5% e 6% é do 1%. Pregúntese como sairá adiante se o seu prezo acaba reducido un 2% porque elixiu un axente de menor prezo que non podía permitirse o mercado activo da súa casa.
Consello: se a súa casa está localizada nun barrio difícil de vender, considere que un axente con experiencia vende casas de difícil venda.
Importancia do marketing do axente
Máis aló do caro coche ou a roupa de fantasía, un bo axente de publicidade vive e morre polo marketing. Porque a comercialización vende casas. Pregunta a revisar unha copia completa do plan de comercialización do axente. Precisamente, que vai facer o vendedor para vender a súa casa? Aquí tes os mínimos mínimos que debes esperar:
- Señalización profesional, incluído o número de teléfono móbil dun axente.
- Caixa de bloqueo .
- Monitorización electrónica diaria de acceso de bloqueo .
- Informes de seguimento sobre presentacións de compradores / comentarios ao vendedor.
- Previsualizacións do corredor.
- Incentivos para previsualizacións de corredor / oficina.
- Consello de clasificación .
- Marketing dixital dirixido.
- Publicidade en xornais locais, só se é xustificada. Os xornais son pasados.
- Exposición de MLS con 36 fotografías profesionais.
- Visita virtual .
- Distribución a sitios web principais.
- Volantes de catro cores, se xustifica. A maioría das impresións tamén son pasadas.
- Folletos de financiamento para compradores.
- Mínimo de 2 casas abertas , sempre que o seu lugar sexa candidato.
- Correo directo aos veciños circundantes, compradores / corredores fóra da área.
- Exposición ás reunións do Consello de Administración do Inmobiliario.
- Feedback para os vendedores en chamadas de sinatura de compradores e presentacións de compradores.
- CMA actualizadas despois de 30 días.
- Envíos por correo electrónico de novos anuncios que compiten.
- Actualizacións sobre feitos de barrio, tendencias e vendas recentes.
Lembre, ningunha táctica vende casas. É unha combinación de todos aqueles métodos que venden casas.
Características dun bo axente de listas
Estarás nunha relación co axente da túa publicidade por un mes ou dous ou máis. Escolle un axente que che guste e poida relacionalo. Aquí tes algunhas das características que os vendedores din que queren en axente:
- Experiencia. Permite que os novos axentes aprendan o negocio en centavo de alguén.
- Educación. Pregunta sobre titulacións e certificacións.
- Honestidade. Confío na túa intuición. O seu axente debe falar do corazón.
- Rede. Esta é unha empresa de persoas. Algunhas vivendas véndense porque os axentes contactaron con outros axentes.
- Habilidades de negociación. Quere un negociador agresivo, non alguén a facer unha venda rápida á súa conta.
- Bo comunicador. Os vendedores din que a comunicación ea dispoñibilidade son clave.
Finalmente solicite unha garantía persoal. Se o axente non garante o rendemento e liberache dunha lista previa solicitude, non contratar a ese axente.
* A razón pola que os principais produtores que leva o equipo xeralmente non ofrecen descontos é porque o liderado do equipo pode non funcionar cos compradores. Podería asignarlle o vendedor a un membro do equipo para o fin da compra da transacción.
No momento da escritura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é unha axencia de corretaxe en Lyon Real Estate en Sacramento, California.