Asunto ás vendas non son hipotecas
¿Que é o suxeito de compra?
"Comprar obxecto a" significa comprar unha casa suxeita á hipoteca existente.
Isto significa que o vendedor non está a pagar a hipoteca existente e o comprador está asumiendo os pagamentos. O saldo non pagado da hipoteca existente calcúlase como parte do prezo de compra do comprador.
Por que un comprador podería comprar unha casa suxeita á hipoteca?
O principal motivo para a compra do suxeito é o control do tipo de interese existente do vendedor. Se os tipos de interese actuais están ao 7% e un vendedor ten unha taxa de interese fixo do 5%, esa varianza do 2% pode causar unha gran diferenza no pagamento mensual do comprador.
- Unha hipoteca de 200.000 dólares cunha taxa de interese do 5% amortízase cun pago de 1.073,64 dólares por mes.
- Unha hipoteca de 200.000 dólares a unha taxa de interese do 7% amortízase cun pago de 1.330,60 dólares por mes.
- O aforro mensual a un comprador nestas circunstancias é de $ 256.96 ou $ 3.083.52 por ano.
Unha segunda razón: en xeral, os compradores non se benefician para comprar un fogar cando se usan subxacentes a financiamento a menos que o vendedor decida tirar o informe de crédito do comprador.
Se un vendedor está disposto, mesmo un comprador con mal crédito pode mercar un suxeito a casa.
Tres Tipos de Asunto a Opcións
Un suxeito á venda non implica necesariamente o financiamento do propietario, pero podería. Se o vendedor ten algún tipo de financiamento depende de se o vendedor envorco a hipoteca e / ou o importe do pagamento anticipado fronte ao prezo de compra.
- Un suxeito directo a efectivo a préstamo: o tipo de asunto máis común é cando o comprador paga en metálico a diferenza entre o prezo de compra eo saldo do vendedor existente. Por exemplo, se o saldo actual do vendedor é de $ 150,000 eo prezo de venda é de 200.000 dólares, o comprador debe entregar ao vendedor $ 50,000 en efectivo.
- Un suxeito directo coa retención do vendedor: as transportacións do vendedor , tamén coñecido como vendedor ou propietario de financiamento, son máis comúnmente atopadas en forma de segunda hipoteca . A recuperación do vendedor tamén podería ser un contrato de terra ou un instrumento de venda de opción de arrendamento .
Por exemplo, se o prezo de venda é de 200.000 dólares, o saldo do préstamo existente é de 150.000 dólares e o comprador realiza un pago inicial de 20.000 dólares, o vendedor levaría o saldo restante de 30.000 dólares a un tipo de interese separado e os termos negociados entre as partes. O comprador aceptaría facer un pago ao valor do vendedor e un pago por separado a un tipo de interese diferente ao vendedor.
- Tema envolto a: Un asunto envolto para darlle ao vendedor un anulación de intereses porque o vendedor gaña diñeiro no saldo hipotecario existente. Digamos que a hipoteca existente ten un tipo de interese do 5%. Se o prezo de venda é de 200.000 dólares eo comprador reduce os 20.000 dólares, a recadación do vendedor sería de 180.000 dólares. A un ritmo do 6%, o vendedor fai o 1% da hipoteca existente de 150.000 dólares e o 6% no saldo de 30.000 dólares. O comprador pagaría o 6% en 180.000 dólares.
Diferenza entre asuntos e unha asunción de préstamo
Nun suxeito a transacción, nin o vendedor nin o comprador indican ao valor existente que o vendedor vendeu a propiedade e agora o comprador realiza os pagamentos. O comprador non obtivo o permiso do banco para asumir o préstamo. Os acredores poñer unha verbaxe especial nas súas hipotecas e fideicomisos que lle outorgan ao acredor o dereito de acelerar o préstamo en caso de alienación .
Os bancos chaman a estes créditos vencidos e pagables tras a transferencia? Depende. En certas situacións, algúns bancos simplemente están contentos de que alguén - ninguén - está a facer os pagos. Pero os bancos teñen o dereito debido á cláusula de aceleración na hipoteca ou escritura de fideicomiso. Isto é o que fai que sexa unha situación de risco para un comprador. Se o comprador non pode pagar o préstamo á demanda do banco, o banco podería iniciar a execución hipotecaria .
Se un comprador fai unha hipoteca de préstamo , o comprador asume formalmente o préstamo co permiso do banco. Isto significa que o nome do vendedor é eliminado do préstamo e o comprador cualifica o préstamo, como calquera outro préstamo de compra . En xeral, os bancos cobran ao comprador unha taxa de suposición para procesar unha hipoteca de préstamo, pero a taxa é moito menor que as taxas para obter un préstamo convencional . Os préstamos FHA permiten unha hipoteca de préstamos, pero a maioría dos préstamos convencionais non.