Cal é a Lei de protección do propietario?

O teu dereito de cancelar PMI

O seguro de hipoteca privado (PMI) protexe aos acredores cando os mutuários non pagan os préstamos a domicilio, pero os propietarios son responsables de pagar primas do seguro hipotecario. Estes custos poden chegar en forma de cotas mensuais engadidas a un pagamento de hipoteca ou poden ser cociñadas na taxa de interese do mutuários. De calquera forma, os consumidores beneficianse pagando só o que sexa necesario para o seguro hipotecario.

Desafortunadamente, os propietarios enfrontáronse a desafíos que eliminan as taxas de PMI, mesmo cando o PMI xa non era necesario.

Nalgúns casos, os mutuários e os servidores confundíronse sobre como cancelar PMI, e algúns servidores de préstamos sen escrúpulos arrastraron os pés ao cancelar os custos PMI.

Cal é a Lei de protección do propietario?

A Lei de Protección do Propietario (HPA), tamén coñecida como PMI Cancellation Act, é unha lei que protexe aos consumidores de pagar máis para o PMI. As regras establecen:

• Cando os propietarios poden cancelar PMI e deixar de pagar premios
• Cando os acredores deben deixar automaticamente a carga dos mutuários para PMI
• Divulgacións que os acredores deben proporcionar cando un préstamo require PMI
• Como xestionar premios non gañados que os propietarios pagan

Quen cualifica? O HPA aplícase aos préstamos hipotecarios residenciais, incluídos os préstamos para vivendas unifamiliares, comunidades e outras vivendas residenciais de varias unidades. A lei non abarca os préstamos respaldados polo goberno, como préstamos FHA ou préstamos VA. Ademais, o HPA trata de préstamos de acordo e préstamos "de alto risco" de forma diferente. Para aproveitar o HPA, os consumidores precisan manter un bo historial de pagos.

Data efectiva: o HPA entrou en vigor o 29 de xullo de 1999. Con todo, os acredores aínda precisan proporcionar divulgacións aos mutuários que tomaron préstamos antes desta data.

Por que PMI? O PMI normalmente só se require cando os propietarios realizan un pago inicial inferior a 20 por cento. Cun alto ratio de préstamo a valor (LTV), os acredores arriscan a perder cartos se teñen que clausurar nunha casa e vendela rápidamente.

Pero unha vez que o LTV cae por baixo do 80 por cento, os acredores enfrontan moito menos risco e os propietarios, en teoría, deberían deixar de pagar os custos mensuais de PMI.

Como os propietarios cancelan PMI

O HPA impide situacións nas que os propietarios pagan taxas mensuais de PMI durante a vida do seu préstamo.

Solicitude do prestatario: os mutuários poden cancelar o PMI enviando unha solicitude por escrito ao seu prestatario cando o préstamo está programado para chegar ao 80 por cento de LTV (con base no horario de amortización do préstamo). Os propietarios tamén poden facer esta solicitude se traen a LTV ata o 80 por cento facendo pagamentos de préstamos adicionais. Para cualificar, os propietarios poden ter que acreditar que a propiedade non perdeu valor.

Terminación automática: os acredores están obrigados a cancelar a cobertura de PMI automaticamente unha vez que o préstamo está previsto para chegar ao 78 por cento do LTV orixinal.

Terminación final: Cando o PMI non se cancela debido á solicitude de mutuários ou a finalización automática, os servidores de crédito deberán cancelar as tarifas mensuais do PMI despois de que o préstamo alcance o punto medio do seu calendario de amortización .

Outras características: O HPA é complicado e os detalles do seu préstamo afectan os seus dereitos baixo a lei. Por exemplo, calquera gravame na túa propiedade pode impedir que canceles a cobertura correctamente.

Os préstamos non conformes ( como préstamos xigantes ) poderían esixir que agardes ata chegar ao 77 por cento de LTV.

Divulgación: os seus dereitos como prestatario

Ademais de establecer regras para cancelar PMI, o HPA require que os acredores informen aos seus mutuários sobre os seus dereitos. As divulgacións inclúen notificacións anticipadas e anuais sobre cando e como os mutuários poden cancelar PMI. A información inclúe detalles sobre o calendario de amortización, cando se solicita a cancelación e as funcións que limitan a cancelación da PMI.

Para préstamos existentes emitidos antes de xullo de 1999, os mutuários reciben un aviso anual recordándolles que poden solicitar a cancelación e proporcionar a información de contacto do seu prestatario.

Seguro de hipoteca pagado polo prestador

Algúns préstamos usan o seguro de hipoteca pagado de prestamistas (LPMI) en lugar de engadir premios ao pagamento mensual do propietario.

Os mutuários aínda pagan por LPMI; o nome non é do todo exacto, pero non o pagan mes a mes. Pola contra, os mutuários poden pagar tanto:

1. Un pagamento a tanto alzado ao comezo do préstamo.
2. Unha taxa de interese máis elevada sobre o saldo do préstamo, o que leva a un maior pagamento de hipotecas mensuais (principal e interese) .

A maioría dos mutuários con LPMI optan pola maior taxa de interese. Pero ese tipo de interese dura a vida do préstamo, e non hai forma de "cancelar" o LPMI e manter o seu préstamo existente. En vez diso, os propietarios teñen que pagar o seu préstamo LPMI, normalmente polo refinanciamento cun novo préstamo .

Aínda así, o HPA aplícase aos préstamos con LPMI. Os acredores están obrigados a proporcionar divulgacións aos mutuários que:

• Explique como funciona o LPMI
• Destaque a taxa de interese máis elevada que normalmente se atopa co LPMI
• Discutir os pros e os contras de diferentes opcións