Investir para principiantes

by Joshua Kennon

Como investir en inmobles

Investir en inmobles é unha das formas máis antigas de investir, dende os primeiros días da civilización humana. Predating os mercados de accións modernos, a propiedade inmobiliaria é unha das cinco clases de activos básicos que cada investidor debe considerar seriamente engadir á súa carteira os fluxos de liquidez, liquidez, rendibilidade, fiscais e diversificación exclusivos que ofrece. Nesta guía introdutoria, imos percorrer os conceptos básicos de investimento inmobiliario e discutir as diferentes formas de adquirir ou tomar posesión nos investimentos inmobiliarios.

En primeiro lugar, imos comezar co básico: ¿Que é o investimento inmobiliario?

¿Que é o investimento inmobiliario?

O investimento inmobiliario é unha ampla categoría de operacións, investimentos e actividades financeiras centradas ao redor de gañar cartos de bens materiais ou fluxos de caixa dalgún xeito ligados a unha propiedade tanxible.

Hai catro formas principais de gañar cartos no mercado inmobiliario:

Valoración inmobiliaria : é cando a propiedade aumenta de valor. Isto pode deberse a un cambio no mercado inmobiliario que aumenta a demanda de bens na súa área. Podería usalo debido ás actualizacións que poña no seu investimento inmobiliario para facelo máis atractivo para os potenciais compradores ou inquilinos. A valoración inmobiliaria é un xogo complicado.
Renda de fluxo de caixa (Rent) : este tipo de investimento inmobiliario céntrase na compra dun inmoble, como un edificio de apartamentos e operativo para que poida recoller un fluxo de caixa de aluguer. Os ingresos do fluxo de caixa poden xerarse a partir de edificios de apartamentos, edificios de oficinas, casas de aluguer e moito máis.
Renda relacionada coa propiedade inmobiliaria : é a renda xerada polos corredores e outros especialistas da industria que gañan cartos coas comisións de compra e venda de bens. Tamén inclúe as empresas de xestión inmobiliaria que teñen que manter unha porcentaxe de rendas a cambio de executar as operacións cotiás dunha propiedade.

Ingresos de investimentos inmobiliarios auxiliares : para algúns investimentos inmobiliarios, esta pode ser unha gran fonte de beneficios. Os ingresos auxiliares de investimento inmobiliario inclúen cousas como máquinas expendedoras en edificios de oficinas ou lavandería en apartamentos de baixa renda. En efecto, serven como mini-empresas dentro dun investimento inmobiliario maior que lle permite gañar cartos a partir dunha colección semi-cativa de clientes.

A forma máis simple e sinxela de investir en inmobles é o fluxo de caixa das rendas en vez de apreciar . A inversión inmobiliaria prodúcese cando o investidor, tamén coñecido como o propietario, adquire unha peza de bens tanxibles, tanto se se trata de terras de cultivos en bruto, de terras con unha casa nela, de terras cun edificio de oficinas sobre el, de terra cun almacén industrial sobre el ou un apartamento.

El ou ela entón atopa alguén que queira usar esta propiedade, coñecida como inquilino , e entran nun acordo. O arrendatario ten acceso ao inmoble, o usa en certos termos, por un tempo específico e con certas restricións, algunhas das cales están establecidas na lexislación federal, estatal e local, e outras das cales son acordado no contrato de arrendamento ou contrato de aluguer . A cambio, o inquilino paga a capacidade de usar o inmoble. O pago que el envía ao patrón é coñecido como "aluguer".

Para moitos investimentos, a renda dos investimentos inmobiliarios ten unha enorme vantaxe psicolóxica sobre os dividendos e os intereses de investir en accións e bonos . Poden dirixir pola propiedade, velo e tocar coas mans. Poden pintar a súa cor favorita ou contratar a un arquitecto e empresa de construción para modificala. Poden utilizar as súas habilidades de negociación para determinar a taxa de aluguer, permitindo que un bo operador xere maiores taxas de capitalización ou "taxas de bonificacións".

De vez en cando, os investimentos inmobiliarios fanse tan equivocados como os investimentos das accións durante as burbullas de mercado, insistindo en que as taxas de capitalización non importan. Non caia por iso. Se é capaz de cargar adecuadamente as taxas de aluguer, deberá gozar dunha taxa satisfactoria de retorno sobre o seu capital despois de contabilizar o custo da propiedade, incluídas as reservas de depreciación razoables, os impostos sobre a renda e as ganancias, o mantemento, o seguro e outros gastos relacionados. Ademais, debes medir o tempo necesario para xestionar o investimento, xa que o teu tempo é o activo máis valioso que tes, é a razón pola que os investimentos cobran unha renda pasiva . (Unha vez que as súas explotacións son o suficientemente grandes, pode establecer ou contratar unha empresa de xestión de bens inmobles para manexar as operacións cotiás da súa carteira inmobiliaria a cambio dunha porcentaxe dos ingresos por aluguer, transformando os investimentos inmobiliarios que foran Xestionado activamente en investimentos pasivos.)

Cales son algunhas das formas máis populares para que unha persoa poida comezar a investir en inmobles?

Hai unha miríada de diferentes tipos de investimentos inmobiliarios que unha persoa pode considerar para a súa carteira.

É máis fácil pensar en termos das principais categorías en que os investimentos inmobiliarios caen en función dos beneficios e inconvenientes únicos, as características económicas e os ciclos de aluguer, os termos de arrendamento convencionais e as prácticas de corretagem do tipo de propiedade. As propiedades inmobiliarias normalmente están clasificadas nun dos seguintes grupos:

Inversión inmobiliaria residencial : son propiedades que implican investir en inmobles vinculados a vivendas ou vivendas en que viven individuos ou familias. Ás veces, os investimentos inmobiliarios deste tipo teñen un compoñente comercial de servizo, como instalacións de vida asistida para persoas maiores ou edificios de servizos completos para inquilinos que desexan unha experiencia de luxo. Os arrendamentos adoitan funcionar durante 12 meses, dar ou levar seis meses a cada lado, o que conduce a un axuste moito máis rápido ás condicións do mercado que a outros tipos de investimentos inmobiliarios.
Investimentos inmobiliarios comerciais: os investimentos inmobiliarios comerciais consisten principalmente en edificios de oficinas. Estes arrendamentos poden ser bloqueados por moitos anos, obtendo unha espada de dobre filo. Cando un investimento inmobiliario comercial está completamente arrendado con inquilinos a longo prazo que aceptaron taxas de arrendamento moi caro, o fluxo de efectivo continúa aínda que as taxas de arrendamento de propiedades comparables caian (sempre que o inquilino non chegue á bancarrota). Doutra banda, o certo é o contrario: podería atoparse con taxas de arrendamento significativamente inferiores ao mercado nun edificio de oficinas porque asinou arrendamentos a longo prazo antes de que aumentasen as tarifas de arrendamento.

Investimentos inmobiliarios industriais : as propiedades que se atopan dentro do paraugas inmobiliarias industriais poden incluír almacéns e centros de distribución, unidades de almacenamento, instalacións de fabricación e instalacións de montaxe.
Investimentos inmobiliarios polo miúdo : algúns investimentos queren ter propiedades como centros comerciais, centros comerciais ou centros comerciais tradicionais. Os inquilinos poden incluír tendas de venda polo miúdo, salóns de beleza, restaurantes e empresas similares. Nalgúns casos, as taxas de aluguer inclúen unha porcentaxe das vendas de venda polo miúdo dunha tenda para crear un impulso para que o propietario tome tanto como el, ela ou ela poida facer que a propiedade de venda polo miúdo sexa atractiva para os clientes.
Inversión inmobiliaria de uso mixto : esta é unha categoría para todos cando un investidor desenvolve ou adquire unha propiedade que inclúe varios tipos de investimentos inmobiliarios mencionados anteriormente. Por exemplo, podes construír un edificio de varios andares que ten restaurantes e restaurantes na planta baixa, espazo de oficina nos próximos pisos e apartamentos residenciais nos pisos restantes.

Tamén pode involucrarse no lado de crédito do investimento inmobiliario por:

Posuír un banco que asegura hipotecas e préstamos inmobiliarios comerciais. Isto pode incluír a posesión pública das existencias . Cando un investidor institucional ou individual está analizando os stocks bancarios, paga a pena prestar atención á exposición inmobiliaria dos préstamos bancarios.
Aseguradoras de hipotecas privadas para persoas físicas, moitas veces a taxas de interese máis altas para compensarlle o risco adicional, quizais incluíndo unha provisión de crédito de arrendamento.
Inverte en títulos de entresuelo, o que lle permite prestar diñeiro a un proxecto inmobiliario que logo pode converterse en propiedade de capital se non se paga. Ás veces utilízanse no desenvolvemento de franquías de hoteis.

Hai sub-especialidades de investimento inmobiliario, incluíndo:

Alugando un espazo para que teña pouco capital encaixado nela, melloralo, entón sub-leasing ese mesmo espazo para outros por taxas moito máis altas, creando rendementos incribles en capital. Un exemplo é un negocio de oficina flexible e ben administrado nunha cidade importante onde os traballadores máis pequenos ou móbiles poden comprar o tempo de oficina ou alugar oficinas específicas.
Adquisición de certificados de gravame. Son áreas esotéricas de investimento inmobiliario e non son apropiadas para investimentos mans libres ou inexpertos, pero que, baixo as circunstancias certas, no momento correcto e co tipo de persoa xusto, xeran altas rentabilidades para compensar os dores de cabeza e os riscos implicados.

Trusts de investimentos inmobiliarios (REITs)

Ademais de todo isto, pode realmente investir en inmobles a través de algo coñecido como unha confianza de investimento inmobiliario, ou REIT. Un inversor pode comprar REIT a través dunha conta de corretagem , Roth IRA ou outra conta de custodia . Os REIT son únicos porque a estrutura tributaria na que se operan creouse de novo durante a administración de Eisenhower para animar aos pequenos investimentos a investir en proxectos inmobiliarios que non poderían pagar, como a construción de centros comerciais ou hoteis. As corporacións que optaron polo tratamento de REIT non pagan ningún imposto sobre a renda das súas ganancias corporativas, sempre que sigan algunhas regras, incluído o requisito de distribuír o 90% ou máis de beneficios aos accionistas como dividendos .

Unha desvantaxe de investir en REITs é que, a diferenza das accións comúns, os dividendos que se pagan non son "dividendos cualificados", o que significa que o propietario non pode aproveitar as baixas taxas dispoñibles para a maioría dos dividendos. No seu canto, os dividendos dos fondos de investimento inmobiliario tribúanse á taxa persoal do inversor. Á cabeza, o IRS descartou posteriormente que os dividendos REIT xerados dentro dun abrigo fiscal como o Rollover IRA non están suxeitos ao imposto sobre a renda das empresas sen relación para que poida ser capaz de mantelos nunha conta de xubilación sen moita preocupación pola complexidade tributaria , a diferenza dunha asociación mestra limitada .

(Se estás interesado en aprender máis sobre estes títulos exclusivos, comece a ver Investimento Inmobiliario a través de REITs , que abrangue a liquidez do REIT, o patrimonio neto, a forma de usar REIT para a súa vantaxe de investimento inmobiliario e moito máis).

Investir en inmobles a través da propiedade

Para todas as opcións de investimento inmobiliario dispoñibles para os investimentos, a persoa media vai obter a súa primeira experiencia de propiedade inmobiliaria de xeito tradicional: Ao comprar unha casa.

Nunca vin a adquisición dunha casa da mesma xeito que fai a maior parte da sociedade. En cambio, prefiro pensar na residencia principal dunha persoa como unha mestura de utilidade persoal e valoración financeira, e non necesariamente dun investimento. Para ser máis directo, unha casa non é un investimento do mesmo xeito que o edificio de apartamentos. No seu mellor momento e baixo o máis ideal de circunstancias, a estratexia máis segura é pensar nunha casa como un tipo de conta forzada que lle dá moita utilidade e alegría mentres reside nel.

Doutra banda, a medida que se achega a xubilación, se leva unha visión integral da súa riqueza persoal, a propiedade directa dunha casa (sen ningunha débeda contra ela) é un dos mellores investimentos que unha persoa pode facer. Non só se pode aproveitar o patrimonio a través do uso de determinadas transaccións, incluídas as hipotecas inversas, pero o fluxo de efectivo aforrado por non ter que alugar xeralmente resulta nun aforro neto: o compoñente de beneficio que se dirixise ao propietario permanece de forma efectiva no propietario do inmoble peto. Este efecto é tan poderoso que ata os anos vinte os economistas trataban de descubrir un camiño para que o goberno federal gravase as economías en efectivo ao alugar para os propietarios sen débedas, considerando que era unha fonte de ingresos.

Este é un tipo de investimento diferente: algo coñecido como un "investimento estratéxico". Se a economía colapsou, sempre que puidesen pagar os impostos sobre a propiedade e o mantemento básico, ninguén podería expulsalo da túa casa. Aínda que tivese que cultivar a súa propia comida nun xardín, hai un nivel de seguridade persoal que importa. Hai momentos nos que os rendementos financeiros son secundarios a outras consideracións máis prácticas. Sexa o que faga, non obstante, non sacrifice a súa liquidez para tentar construír capital nos seus investimentos inmobiliarios demasiado rápido, xa que pode provocar un desastre (incluída a bancarrota).

Se estás gardando para adquirir unha casa, un dos grandes erros que vexo é que os novos investidores poñan o seu diñeiro no mercado de accións, ben a través de accións individuais ou fondos de índice . Se ten algunha chance de ter que tocar o seu diñeiro dentro de cinco anos ou menos, non ten ningún negocio en calquera lugar preto do mercado de accións. En cambio, debes seguir un mandato de investimento coñecido como preservación de capital . Estes son os mellores lugares para investir diñeiro que estás gardando por un pago inicial .

Cal é mellor - Investir en inmobles ou investir en accións?

Unha das preguntas máis comúns que atopo implica o atractivo relativo de investir en accións versus investir en inmobles . A versión curta é que é algo semellante á comparación de helado de vainilla e chocolate. Son diferentes e, a medida que crece o seu patrimonio neto, pode ata descubrir que ambos teñen un papel que desempeñar no seu carteira global. A súa personalidade tamén informará a súa decisión, xa que algunhas persoas están máis temperamentamente orientadas á propiedade das accións ou á propiedade inmobiliaria, respectivamente.

Riscos de investimento inmobiliario

Unha porcentaxe substancial de rendementos inmobiliarios xérase debido ao uso de alavancagem. A propiedade inmobiliaria adquírese cunha porcentaxe de patrimonio neto, o resto financiado con débedas. Isto resulta nunha maior rendibilidade do patrimonio para o investidor inmobiliario; pero se as cousas van mal, pode provocar unha ruína moito máis rápido que unha carteira de accións comúns totalmente pagadas. (Isto é certo mesmo se este último diminuíu un 90% nun escenario de Gran Depressão, xa que ninguén podería obrigalo a liquidar).

É por iso que os investimentos inmobiliarios máis conservadores insisten nunha relación de débeda ou equidade do 50% ou, en casos extremos, o 100% das estruturas de capital propio, que aínda poden producir bos retorno se os bens inmobles foron seleccionados con prudencia. O multimillonario Charlie Munger fala sobre un amigo do seu antes do colapso inmobiliario 2007-2009. Este amigo, un señorío moi rico en California, mirou ao redor coas altas valoracións sobre as súas propiedades e díxose a si mesmo: "Son máis rico do que nunca debería ter. Non hai ningunha razón para que me poña arriscado por mor de máis . Este amigo vendeu moitas das súas propiedades e usou os recursos para liquidar a débeda sobre os restantes que el consideraba o máis atractivo. Como resultado, cando a economía entrou en colapso, os mercados inmobiliarios estaban en tumulto, a xente estaba perdendo as súas propiedades para a exclusión e os stocks bancarios estaban colapsando; non tiña que preocuparse por ningún deles. Mesmo cando as rendas caeron debido ás dificultades financeiras dos inquilinos, todo era aínda excedente de efectivo e estaba armado con fondos que seguían reenchéndose, deixando que se aproveitase da compra dos activos que todos os outros foran obrigados a vender.

Deixar de tentar enriquecelo tan rápido e contentarse de facelo do xeito correcto. Terá moito menos estrés na súa vida, e pode ser moi divertido.

Algúns pensamentos finais sobre investimento inmobiliario

Por suposto, este é só o comezo do seu percorrido para entender o tema, xa que apenas rabuñamos a superficie. O investimento inmobiliario leva anos de práctica, experiencia e exposición para apreciar, comprender e dominar.