Onde obter préstamos para comprar terras
A facilidade eo custo do empréstito dependerá do tipo de propiedade que compre:
- Terreo que pretende construír nun futuro próximo
- Terras curtas que non pretendes desenvolver
Na maior parte, os préstamos terrestres son préstamos a curto prazo, que duran entre dous e cinco anos antes de que se pague un pagamento . Non obstante, existen préstamos a longo prazo (ou pode converterse nun préstamo a máis longo prazo), especialmente se está construíndo unha casa residencial na propiedade.
Comprar e construír nun só paso
Os acredores están máis dispostos a prestar cando ten plans para construír sobre a súa propiedade. A explotación de terras en bruto é especulativa. O edificio tamén é arriscado, pero os bancos son máis cómodos se vai engadir valor á propiedade (por exemplo, engadindo unha casa).
Préstamos de construción: Poderás utilizar un único préstamo para comprar a construción de terreos e fondos . Isto permítelle sufrir menos trámites e menos custos de peche. Ademais, pode garantir o financiamento para todo o proxecto (incluída a finalización da compilación): non estará atrapado na explotación de terras mentres busca un valor.
Planos de construción: Para obter aprobación para un préstamo de construción, terá que presentar plans para o seu valor, que quererán ver que un constructor experimentado está a facer o traballo. Os fondos distribuiranse ao longo do tempo, a medida que avanza o proxecto, entón os seus contratistas deberán seguir se esperan recibir o pagamento.
Características do préstamo: os préstamos de construción son préstamos a curto prazo, que normalmente usan pagamentos de xuros e duran menos dun ano (idealmente o proxecto remate antes). Despois dese momento, o préstamo pode converterse nun préstamo estándar de 30 anos ou de 15 anos, ou ben vai refinanciar o préstamo usando a súa estrutura recén construída como garantía .
Pago inicial: Para pedir prestado os custos de construción e de terra, terás que facer un pago inicial . Planifique chegar cun 10 a 20 por cento do valor futuro da casa.
Lotes rematados contra Raw Land
Se compras moito que xa ten utilidades e acceso á rúa, terás máis facilidade para obter aprobación.
Terras curtas: aínda se poden financiar as terras cruas, pero os prestamistas son máis dubidosos (a non ser que sexa típico para a súa área, por exemplo, algunhas áreas dependen de propano, pozos e sistemas sépticos). É caro engadir cousas como liñas de sumidoiros e electricidade á túa propiedade e hai moitas oportunidades para gastos e atrasos inesperados.
Pagamento inicial: se está a mercar moito (nunha subdivisión en desenvolvemento, por exemplo), pode ser capaz de reducir o mínimo 10 ou 20 por cento. Para terras en bruto, planifique un mínimo de 30 por cento baixo, e pode que deba achegar o 50 por cento á táboa para que se aprobe.
Características do préstamo: os lotes rematados son menos arriscados para os acredores, polo que é máis probable que ofrezan préstamos de construción dun só paso que se converten a hipotecas "permanentes" (ou de 30 anos) despois de que se complete a construción. Con lotes inacabados, os acredores tenden a manter os termos do préstamo máis curtos (de cinco a dez anos, por exemplo).
Reducir o risco de prestamista: Se está a mercar terras en bruto, non necesariamente vai obter un préstamo malo. Pode mellorar as súas posibilidades de obter un bo negocio se axuda o valor do risco de administrar. Pode ser posible obter préstamos a longo prazo, menores taxas de interese e un menor requisito de pagamento anticipado. Factores que axudan a incluír:
- Unha puntuación de crédito elevada (por riba de 680), que mostra que ten prestado e reembolsado con éxito no pasado.
- Relacións baixas de débeda e ingresos, indicando que ten ingresos suficientes para facer os pagamentos necesarios.
- Un pequeno importe do préstamo, que resulta en pagos máis baixos e unha propiedade que é máis probable máis fácil de vender.
Non hai plans para desenvolver
Se vai mercar terras sen plans para construír unha casa ou estrutura comercial na terra, obter un préstamo será máis difícil. Non obstante, hai varias opcións para obter financiamento.
Bancos locais e cooperativas de crédito: comece por preguntar con institucións financeiras situadas preto da terra que pretende comprar. Se aínda non vive na zona, os seus acredores locais (e os acredores en liña ) poden dubidar en aprobar un préstamo para terras desocupadas. As institucións locais coñecen o mercado local e poden ter interese en facilitar as vendas na área que estás mirando. Aínda que as institucións locais poidan estar dispostas a prestar, aínda poderán esixir ata un 50 por cento en préstamos de patrimonio e relativamente a curto prazo.
Home equity: Se ten un patrimonio significativo na súa casa , pode que poida tomar prestado contra ese patrimonio cunha segunda hipoteca . Con ese enfoque, pode ser capaz de financiar todo o custo da terra e evitar o uso de préstamos adicionais. Non obstante, está a tomar un risco significativo usando a súa casa como garantía: se non pode facer pagos no préstamo, o seu valor pode levar a súa casa en execución hipotecaria . A boa noticia é que as taxas de interese dun préstamo de capital propio pode ser inferior ás taxas dun préstamo de compra de terras.
Préstamos comerciais: Especialmente se usa a propiedade para fins comerciais ou unha inversión, os acredores comerciais poden ser unha opción. Para obter aprobación, necesitarás convencer a un oficial de crédito de que vostede é un risco razoable. O reembolso só pode durar dez anos ou menos, pero os pagos poderíanse calcular mediante un calendario de amortización de 15 anos ou 30 anos. Os acredores comerciais poden ser máis cómodos cando se trata de garantía. Poden permitirlle facer garantías persoais coa súa residencia ou pode utilizar outros activos (como investimentos ou equipamentos de investimento) como garantía.
Financiamento do propietario: se non pode obter un préstamo dun banco ou cooperativa de crédito, o propietario actual da propiedade pode estar disposto a financiar a compra. Especialmente con terras en bruto, os propietarios poden saber que é difícil para os compradores obter financiamento dos acredores tradicionais, e é posible que non teñan présa por cobrar. Nestas situacións, os propietarios adoitan obter un pagamento relativamente grande, pero todo é negociable. Un termo de reembolso de 5 ou 10 anos é común, pero os pagos poden ser calculados mediante un calendario de amortización máis longo. Un beneficio do financiamento do propietario é que non pagarás os mesmos custos de peche que pagasen os acredores tradicionais (pero aínda paga a pena pagar a investigación do título e os límites: os propietarios de terras honesta poden cometer erros).
Prestacións especializadas: se só estás esperando o momento para construír ou escoitando un deseño para a túa casa, probablemente terás que usar as solucións anteriores. Pero se ten plans pouco comúns para a súa propiedade, pode haber un valor que se centra no seu uso previsto para a terra. A diferenza dos bancos (traballando con persoas que construíron casas, na súa maior parte), os acredores especializados fan un punto de comprensión dos riscos e beneficios doutras razóns pola propiedade da terra. Estarán máis dispostos a traballar con vostede porque non teñen que resolver un acordo único. Estes acredores poden ser rexionais ou nacionais, así que busque en liña o que teña en conta. Por exemplo:
- Conservación de recursos naturais
- Recreación ao aire libre en propiedade privada
- Facendas solares ou eólicas
- Torres móbiles ou de transmisión
- Agricultura ou uso de gando, incluíndo explotacións agrícolas, granxas orgánicas, granxas de hobby e embarque de cabalos
Consellos para os compradores
Fai a túa casa antes de comprar terras. Podes ver a propiedade como unha lousa en branco chea de potencial, pero non queres entrar na túa cabeza.
Custos de peche: ademais dun prezo de compra, tamén pode ter custos de peche se recibe un préstamo. Buscar tarifas de orixe, taxas de procesamento, custos de verificación de crédito, taxas de avaliación e moito máis. Descubre canto pagarás e tomará a decisión final de financiamento con estes números. Para unha propiedade relativamente económica, os custos de peche poden ascender a unha porcentaxe substancial do prezo de compra.
Obter unha enquisa: non supoña que as liñas de cerca actual, os marcadores ou as características xeográficas "obvias" mostren con exactitude un límite de propiedade. Obter un profesional para completar unha enquisa de límites e comprobar antes de comprar. Os propietarios actuais poden non saber o que teñen, e será o problema despois de comprar.
Consulte o título: Especialmente se está a prestar informalmente (por exemplo, co seu capital propio ou o financiamento do vendedor), faga o que prestamos profesionais: unha busca de título. Descubra se hai algún gravame ou outros problemas coa propiedade antes de entregar diñeiro.
Orzamento por outros custos: Unha vez que posúa a terra, pode estar no gancho por gastos adicionais. Revisa eses gastos ademais de todos os pagamentos de préstamos que farás para a terra. Os custos potenciais inclúen:
- Impostos municipais ou do condado (consulte co seu asesor fiscal para ver se reúne os requisitos para unha dedución)
- Seguros en terras desocupadas ou edificios abandonados
- Cuotas de asociación de propietarios (HOA), se procede
- Calquera mantemento necesario, como a reparación de liñas de cercado, a xestión de drenaxe, etc.
- Custos de construción, se decidiu construír, engadir servizos ou mellorar o acceso á propiedade
- Taxas de permisos, para calquera actividade que planifique na propiedade
Coñeza as Regras
Cando ves terra desocupada, podes asumir que calquera cousa é posible. Non obstante, as leis locais e os requisitos de zonificación limitan o que pode facer, mesmo na súa propia propiedade privada. As regras da HOA poden ser especialmente frustrantes. Fale con autoridades locais, avogado inmobiliario e veciños (se é posible) antes de aceptar a compra.
Se descubres algún problema con unha propiedade que teñas en conta, consulta a facer cambios. Pode estar fóra de sorte, ou pode ser capaz de facer o que quere despois de seguir os procedementos axeitados (por enche os trámites e pagar taxas). Probablemente será máis fácil se pedir permiso no canto de perturbar os seus veciños.