Os clientes renunciarían despois de numerosos intentos.
Hoxe estou feliz de dicir que os bancos parecen virar un canto. Aínda que aínda hai motivos de discordia, en xeral, os bancos e compañías hipotecarias parecen estar a facer un traballo bastante creíble de conseguir que os seus clientes a través do proceso sen demasiada tensión.
Moitos dos nosos clientes chegan a nós á beira da bancarrota . Ás veces, só non son conscientes das súas oportunidades de modificar os seus préstamos. Ás veces son demasiado tarde antes de intentar modificar. Ás veces, os bancos continúan coa exclusión aínda que os seus clientes están tentando vender a propiedade, refinanciarse ou iniciar o proceso de modificación. Presentamos un caso de bancarrota para aproveitar a estadía automática , unha medida destinada a deter estas ejecuciones hipotecarias e outras accións de recadación, darlle déficit (isto é o que chamamos a persoas que presentan casos de bancarrota) un pouco de espazo de respiración, e eliminan ou non moito o resto da súa débeda a través dun caso do capítulo 7 , ou configuralo nun plan de reembolso nun caso do Capítulo 13 que abordará non só os seus atrasos hipotecarios senón tamén outras obrigacións.
O programa de modificación federal chámase Home Affordable Mortgage Program ou HAMP. Neste artigo, veremos o que HAMP pode facer e como funciona nun caso de quebra.
Entón, cal é a diferenza entre unha refinanciación e unha modificación do préstamo?
Se necesitas novos termos ou unha forma de facer a túa casa máis accesible, tes dúas opcións: refinanciar ou modificar.
Unha refinanciación substitúe ao antigo préstamo cunha nova completamente nova. Normalmente, unha refinanciación está deseñada para reducir a taxa de interese ou cambiar condicións menos favorables, como unha taxa axustable, a termos máis favorables. Pode ser realizado polo valor actual ou por un valor completamente novo. Esixe que o mutuários sexa acreditativo e que o valor da propiedade non caia para que o préstamo sexa submarino (o mutuários debe máis que o valor da propiedade.
Unha modificación modifica os termos do préstamo actual. Non require o mesmo nivel de solvencia que unha refinanciación, aínda que o mutuários ten que demostrar que terá ingresos suficientes para realizar os pagos. De feito, o programa de modificación do préstamo está deseñado para axudar aos propietarios que sufriron algún tipo de reversión financeira. Pode ser permanente ou pode ser temporal se hai algún motivo para sospeitar que as circunstancias do mutuários cambiarán. Moitas veces hai máis flexibilidade no que un prestamista pode estar disposto a facer para que o préstamo sexa accesible, pero a taxa de interese moitas veces será maior que o mutuários podería obter unha refinanciación.
¿Aínda pode obter unha modificación das hipotecas durante un caso de bancarrota?
Si. De feito, moitos dos meus clientes modificaron con éxito os seus préstamos e xurdiron da bancarrota con menos débedas e unha hipoteca intacta e actualizada.
Quen pode optar por unha modificación da hipoteca?
Isto depende do seu administrador e se o seu préstamo é propiedade dun banco, compañía hipotecaria ou unha entidade como Fannie Mae ou Freddie Mac. Cada un ten os seus propios requisitos e criterios. Pero, en xeral, probablemente cualificarás se
- Está gastando máis do 31% da renda mensual sobre os custos de vivenda (pago de hipoteca, seguros, impostos sobre a propiedade, cotas de asociación de propietarios).
- Non é doutro xeito elixible para unha refinanciación da hipoteca.
- Está delincuente ou en perigo de incumprimento debido a un cambio nas circunstancias financeiras.
- O valor da vivenda diminuíu e debes máis que a casa.
As modificacións HAMP pódense utilizar para modificar préstamos en residencias primarias e determinadas propiedades de aluguer.
¿Que fai a modificación da hipoteca?
Solicitude
Primeiro é a aplicación. A maioría dos acredores requiren unha proba de ingresos para asegurar que o mutuários polo menos teña uns ingresos mínimos para facer os pagamentos modificados. A maioría dos acredores tamén esixirán un informe de crédito, aínda que non hai unha puntuación de crédito mínima ou máxima necesaria. Isto xeralmente é para determinar a cantidade de outra débeda que o prestatario ten que prestar servizo cada mes.
Pagos de proba
A segunda é o período de proba. Unha vez que todo o trámite estea completo, o valor determina que o prestatario probablemente cumprirá os seus requisitos mínimos, o mutuários ofreceráselle unha oportunidade de facer unha serie de pagamentos de proba. Tres pagos son o número que vexo con maior frecuencia.
Unha vez que os pagamentos de proba fosen efectuados con éxito, o valor tomará unha decisión final sobre a modificación e ofrecerá a modificación ao mutuários.
Que custos do préstamo cambiarán?
O obxectivo dunha modificación HAMP é facer que o préstamo sexa accesible para o mutuários e evitar que o prestamista perda máis do que ten. O valor pode cambiar practicamente calquera das condicións de pagamento, incluíndo
- Baixando a taxa de interese
- Conversión do préstamo desde unha taxa axustable ata unha taxa fixa
- Ampliación da lonxitude, por exemplo de 30 a 40 anos
- Adición de atrasos ao fondo do préstamo
- Separa algúns dos principais
- Perdón algúns dos principais
¿Que hai de modificacións e quebras?
Cando alguén presenta un caso de quebra, o tribunal de falecidos leva a xurisdición sobre case todo o que toca nas finanzas do filer. O debedor (que é o que chamamos a persoa que presenta un caso de bancarrota) permítese continuar as operacións cotiás como comprar compradores e pagar contas de servizos públicos, cousas que chamamos "curso ordinario de negocios".
A modificación do préstamo non é "curso ordinario de negocios". Se o tribunal de bancarrota debe actuar para aprobar a modificación depende en gran medida se o caso é o capítulo 7 ou o capítulo 13. Nun caso do capítulo 7, que adoita durar de catro a seis meses, algúns acredores solicitarán ao debedor que obteña un tribunal aprobación. Nun capítulo 13, o debedor sempre está obrigado a obter a aprobación xudicial independentemente de que o valor o requira ou non. Para obter a aprobación dese tribunal, o avogado do debedor deberá presentar unha moción ante o tribunal.
Nun caso do Capítulo 13 , o debedor propón un plan para pagar as súas débedas realizando un pago a un administrador que distribúe o diñeiro recibido aos acredores que presentaron reclamacións axeitadas . O plan debe incluír certos tipos de débedas como os impostos sobre a renda fixa ou as obrigacións de apoio doméstico como o apoio ao neno e a pensión alimenticia. Pode incluír atrasos debidos á compañía hipotecaria e débeda garantida como coches e electrodomésticos.
Porque en prácticamente todos os casos, os atrasos hipotecarios serán incluídos na modificación, o avogado do debedor tamén deberá presentar unha moción para modificar o plan de pagamento do capítulo 13 para eliminar os atrasos. Segundo calquera outra cousa, o debedor podería ter a intención de cumprir co plan do Capítulo 13: pagar a débeda de prioridade como impostos sobre a renda recente ou apoio infantil, ou facer que o pagamento dun coche sexa máis accesible incluílo nun plan do Capítulo 13 - o debedor pode decidir que un caso do Capítulo 13 xa non sexa necesario ou útil. Nese punto, ela pode considerar se pode ser conveniente converter o caso a un no capítulo 7 ou rexeitalo.
Como funciona nun caso de bancarrota
Aquí tes un exemplo: digamos que o debedor presentou un caso do Capítulo 13 e incluíu $ 5,000 en pagos de hipoteca debidos. Despois de que o caso do Capítulo 13 está arquivado, o debedor solicita unha modificación do préstamo coa súa compañía hipotecaria. Mentres se atopa no capítulo 13, continúa facendo pagos ao capítulo 13, que inclúe os 5.000 dólares adeudados á compañía hipotecaria.
Digamos que un ano despois de que o caso sexa presentado, aprobouse a modificación da hipoteca. Para entón, o prestamista pagouse $ 1,000 mediante pagamentos ao administrador do capítulo 13. A modificación do préstamo inclúe os 4.000 dólares que se conservan debido á reclamación por atraso.
O debedor non quere máis diñeiro "extra" para ir á compañía hipotecaria, polo que o seu avogado deberá facer dúas cousas. En primeiro lugar, o avogado presentará unha moción co tribunal de quebra solicitando ao tribunal que aprobe a modificación do préstamo hipotecario. Ás veces, o movemento debe ser configurado para unha audiencia ante o xuíz. Ás veces, pode estar no ficheiro por un período determinado de tempo, moitas veces de 24 días, para permitir que calquera interesado poida opoñerlle. Se ningunha parte é obxecto e os termos son favorables para o deve dor, é moi probable que o xuíz de bancarrota o aprobe. Se unha parte opúxose a iso, a modificación será definida para unha audiencia para permitir que todas as partes testifiquen e argumenten ao xuíz.
Unha vez que teña unha orde do tribunal que aproba a modificación, eo debedor efectivamente ingresa no acordo de modificación, o seu avogado pedirá ao tribunal que modifique os termos do plan para eliminar os atrasos á compañía hipotecaria. Isto tamén implicará unha moción. O proceso é similar ao movemento da modificación do préstamo. A moción está definida para oír ou permanece no ficheiro por un período de tempo para que os acredores teñan a oportunidade de vetalo e obxecto, se é o caso.
Ou o deve dor pode renunciar ao proceso de modificación do plan e presentar unha moción para converter a un capítulo 7 ou unha moción para destituír o caso por completo, dependendo do que o deudor puidese espreitar na súa imaxe financeira. Máis información sobre software de bancarrota .